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6月3日，華泰證券發(fā)布2025年房地產(chǎn)行業(yè)中期投資策略：企穩(wěn)中謀轉(zhuǎn)型

今年以來房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”取得一定進(jìn)展。政策層面，自2024年9月起的政策組合拳持續(xù)發(fā)力，今年相關(guān)政策進(jìn)入效果檢驗(yàn)期，城中村改造、金融支持等政策穩(wěn)步推進(jìn)。市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)分化，新房銷售弱復(fù)蘇，二手房以價(jià)換量成效明顯，土地市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)熱度回升，頭部房企拿地集中度提升。居民購房負(fù)擔(dān)處于近二十年低點(diǎn)，為市場(chǎng)回穩(wěn)提供積極因素。投資機(jī)遇上，商業(yè)地產(chǎn)、物管行業(yè)潛力突出，推薦“好信用、好城市、好產(chǎn)品”的“三好”地產(chǎn)股及業(yè)績(jī)穩(wěn)健的物管公司，后續(xù)仍需關(guān)注增量穩(wěn)市政策的推出。

我國房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”進(jìn)展如何？

本輪房?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)間及幅度已相對(duì)充分，截至2025年4月調(diào)整周期已將近4年（44個(gè)月），新房和二手房?jī)r(jià)格回撤幅度達(dá)到10.1%/17.4%。2024年9月以來的政策組合拳，顯著加快了房?jī)r(jià)“止跌回穩(wěn)”的進(jìn)程。房?jī)r(jià)同比跌幅收窄，核心城市止跌效果更顯著，一線城市北京、上海、深圳以及二線城市如杭州、成都等二手房?jī)r(jià)格（以統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來衡量）均在最近的成交密集區(qū)附近獲得了初步支撐。展望未來，“止跌回穩(wěn)”的積極因素在于：1.居民購房負(fù)擔(dān)已經(jīng)處于近二十年來的最低點(diǎn)；2.關(guān)注庫存去化效果與銷售恢復(fù)情況，同時(shí)需要關(guān)注收儲(chǔ)等政策的優(yōu)化是否能助力市場(chǎng)供需出清。

政策：進(jìn)入效果檢驗(yàn)期

今年以來政策端主要圍繞2024年9月“促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”思路出臺(tái)系列政策。4月25日，中央召開政治局會(huì)議上提出要“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”，舉措主要集中在城中村改造、高品質(zhì)住房、存量房收儲(chǔ)等方面。5月7日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)在國新辦發(fā)布會(huì)上宣布一攬子金融政策。落地方面，止跌回穩(wěn)的政策穩(wěn)步推進(jìn)，如公積金貸款利率調(diào)整落地，有望打開商貸利率下調(diào)空間，土地收儲(chǔ)相關(guān)專項(xiàng)債也在加速落地，城市更新框架同樣正式出臺(tái)；現(xiàn)房銷售實(shí)踐持續(xù)深入，但當(dāng)前不必過度擔(dān)憂對(duì)行業(yè)產(chǎn)生的沖擊。

市場(chǎng)：景氣度修復(fù)進(jìn)程中分化加劇

新房銷售整體延續(xù)弱復(fù)蘇趨勢(shì)，2025年1-4月全國商品房銷售金額累計(jì)同比-3.2%，大部分城市去化率有所回升。二手房成交表現(xiàn)優(yōu)于新房，延續(xù)“以價(jià)換量”趨勢(shì)。土地市場(chǎng)方面，優(yōu)質(zhì)地塊入市引領(lǐng)整體熱度溫和回升，前4月全國涉宅地塊成交價(jià)款同比+28%，結(jié)構(gòu)性熱度導(dǎo)致城市集中度進(jìn)一步提升，城市內(nèi)部也進(jìn)一步分化。預(yù)計(jì)2025全年新開工面積/竣工面積/房地產(chǎn)投資同比分別-20.0%/-18.0%/-8.0%。企業(yè)方面，百強(qiáng)房企銷售表現(xiàn)較2024年顯著改善，但仍跑輸行業(yè)，頭部房企拿地集中度升至近年高位，房企融資現(xiàn)金流延續(xù)改善，杠桿房企化債的實(shí)踐路徑更為清晰。

（文章來源：財(cái)中社）

來源：東方財(cái)富網(wǎng)